L’acquisition d’un bien immobilier est un projet complexe nécessitant d’être vigilant. En effet, c’est une opération que l’on ne réalise que rarement dans sa vie, et il est nécessaire de particulièrement s’informer afin de ne pas oublier de vérifier des informations importantes. Voici quelques conseils pour aider à faire le bon choix.
Tout d’abord, il y a un certain nombre de points à vérifier vis-à-vis du bien immobilier.
Premièrement, il faut évaluer l’état général du bien. Il faut s’assurer qu’il n’y a pas de risques particuliers et évaluer le coût d’un éventuel rafraîchissement ou d’une rénovation. Outre l’état général, il faut penser à vérifier les postes qui peuvent représenter des coûts importants.
Par exemple, il faut vérifier l’état de la chaudière. Il faut déterminer l’âge de la chaudière et s’assurer que l’entretien annuel a bien été réalisé tous les ans. Le propriétaire doit être en mesure de fournir ces preuves d’entretien car c’est une contrainte légale. En cas de vétusté de la chaudière, un remplacement représentera un coût de quelques milliers d’euros.
Un autre point à ne pas négliger concerne l’isolation du logement. Les diagnostics énergétiques obligatoires donneront un premier élément d’information sur cet aspect. Mais il faut également bien analyser l’orientation du bien immobilier, les différents types d’isolation dans les murs et la toiture. Une mauvaise isolation peut représenter un coût énergétique très important à l’année, et peut rendre le bien invivable en cas de températures très hautes ou très basses.
De plus, selon la destination de cet investissement immobilier, il faut savoir qu’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) avec une faible note peut empêcher le logement d’être mis en location. C’est pourquoi il est nécessaire d’être vigilant sur ces aspects.
Outre l’état du bien, l’analyse de la localisation du bien ne doit pas être négligée, et particulièrement si cette acquisition a pour objectif de devenir une résidence principale.
Il est intéressant d’évaluer où se trouvent les différents services de proximité du quotidien.
En zone urbanisée, il est toujours intéressant de pouvoir effectuer la majeure partie des petites courses à pied ou à vélo depuis le logement. Les différents services à localiser peuvent être par exemple:
Si l’acquéreur a des enfants, la localisation des établissements scolaires est également très importante. Il faut d’une part s’assurer que les établissements ne sont pas très loin du logement. Mais d’autre part, il faut vérifier avec la carte scolaire à quels établissements scolaires le logement est rattaché.
Les transports en commun sont également un sujet à investiguer avant d’avancer sur le projet d’achat du bien immobilier. Si l’acquéreur utilise régulièrement les transports en commun, il faut s’assurer qu’il y a une couverture correcte autour du logement.
Enfin, le dernier point est de vérifier les temps de trajet logement-travail, ainsi que les modes de transports qui peuvent être utilisés. Outre la distance, il est important de vérifier le temps réel aux heures de pointe. De nombreuses métropoles sont saturées par le trafic et un déplacement sur une petite distance pour très bien durer longtemps.
Heureusement, il existe des services qui permettent de récupérer facilement ces informations immobilières sur une même page, et ainsi gagner un temps précieux
Le dernier sujet à approfondir reste la partie financière de l’acquisition. Le premier point important est de s’assurer que l’acquisition est réalisée avec un prix cohérent par rapport au marché. Ensuite, selon la destination du logement, il peut être opportun de réaliser un Business Plan pour s’assurer que l’investissement permettra d’obtenir la rentabilité escomptée.
Pour vérifier si le prix est cohérent, il existe une base d’informations particulièrement intéressante qui s’appelle DVF (Demandes de Valeurs Foncières). Cette base de données publiée en Open Data par la Direction Générale des Finances Publiques liste toutes les ventes immobilières réalisées sur le territoire. Il est donc très facile d’aller consulter les transactions de biens comparables réalisées à proximité du logement convoité.
Pour chaque vente, les informations suivantes sont présentées:
Cette base permettra donc de se faire une idée objective des prix pratiqués pour ce type de bien dans ce secteur géographique.
Si l’acquisition du bien est réalisée en vue d’une mise en location, qu’elle soit longue durée ou saisonnière, il est important de réaliser un business plan pour vérifier la rentabilité finale de l’investissement.
Il faut tout d’abord identifier les revenus. C’est assez simple, les revenus sont le loyer hors charge du logement
Il faut ensuite identifier les charges. Elles sont multiples et il faut être vigilant pour être le plus réaliste possible. Voici quelques exemples de charges qu’il faut parfois penser à inclure:
Suite à une analyse exhaustive de ces points, il sera possible d’évaluer la rentabilité annuelle du bien.
