L’investissement dans l’immobilier ancien en 2024 continue de séduire grâce à des dispositifs fiscaux incitatifs. Ces solutions offrent aux investisseurs la possibilité de conjuguer la valorisation du patrimoine et l'optimisation fiscale. Que ce soit pour réhabiliter des bâtiments chargés d’histoire ou pour revitaliser des zones urbaines, les dispositifs Pinel ancien, la loi Denormandie, le dispositif Loc’Avantages, les loi Malraux et Monuments Historiques sont les cinq principaux dispositifs pouvant permettre d'investir dans l'immobilier ancien tout en bénéficiant d'une aide fiscale.
Le Pinel ancien, une extension du dispositif Pinel bien connu pour l’immobilier neuf, est un de ces dispositifs de défiscalisation immobilière. Il s’adresse principalement aux investisseurs désireux de rénover des biens anciens pour les remettre sur le marché locatif. Ce dispositif est particulièrement attrayant, car il permet une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % du montant de l'investissement, sous réserve de respecter certaines conditions. Les investisseurs doivent notamment :
Pour être éligible, le bien doit, entre autres, nécessiter des travaux de rénovation conséquents pour être considéré comme “neuf” après les travaux. Cela implique souvent une restauration complète. L’objectif est double : offrir des logements de qualité tout en préservant le charme et le caractère des constructions anciennes.
Le dispositif Pinel ancien est accessible jusqu'au 31 décembre 2024, après quoi le dispositif disparaîtra. La réduction d'impôt permise par le dispositif est dégressive depuis 2023. Elle peut toutefois être optimisée en respectant les conditions du dispositif complémentaire : le Pinel Plus. Ce dernier, sous réserve de critères de confort et environnementaux plus restrictifs, donne accès à une réduction fiscale conséquente :
La loi Denormandie est une autre option pour ceux qui cherchent à investir dans l’ancien avec un avantage fiscal. Elle montre de fortes similitudes avec le dispositif Pinel ancien, avec un fonctionnement se basant sur ce dernier. Lancée en 2019, elle cible les investissements dans des zones spécifiques où les besoins de revitalisation sont importants. Il s'agit souvent des centres-villes de villes de taille moyenne. Les investisseurs réalisant un investissement avec rénovation bénéficient ainsi d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, en fonction de la durée de l’engagement locatif, qui peut varier de 6 à 12 ans.
Les conditions pour bénéficier de la loi Denormandie sont précises :
La loi Denormandie représente une réelle opportunité pour les investisseurs de contribuer à la transformation urbaine tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux en 2024.
Le dispositif Loc’Avantages prend la suite de la loi Cosse. Il encourage la mise en location de biens anciens à des loyers modérés. Les propriétaires-bailleurs profitent alors d'un abattement fiscal pouvant atteindre 85 % des revenus locatifs (selon le niveau de loyer pratiqué et la localisation du bien). Cet abattement est d'autant plus intéressante pour les propriétaires qui confient la gestion de leur bien à un bailleur social.
Pour bénéficier de Loc’Avantages, les propriétaires doivent s’engager à louer leur bien pendant au moins 6 ans, à des ménages aux revenus modestes. Le dispositif vise à rendre le marché locatif plus accessible tout en offrant une incitation fiscale aux bailleurs. C’est une solution gagnant-gagnant pour les propriétaires et les locataires, contribuant à une politique de logement plus inclusive.
La loi Monuments Historiques, quant à elle, s’adresse aux investisseurs désirant participer à la préservation du patrimoine immobilier historique de la France. Le champ d'action de ce dispositif s'étend aux immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments Historiques, ainsi que ceux ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine. Afin de bénéficier d'un avantage fiscal conséquent, l'investisseur s'engage à réaliser des travaux de rénovation aux conditions fixées par l’État. Les conditions sont les suivantes :
L’absence de plafond sur le montant des travaux et la possibilité de déduire ces derniers sans limitation constituent un avantage majeur de ce dispositif. De plus, les biens concernés peuvent bénéficier d’une exonération des droits de succession, ce qui en fait un outil de transmission patrimoniale particulièrement intéressant.
Tout comme la loi Monuments Historiques, la loi Malraux permet d'investir dans l’immobilier ancien en 2024. Elle est destinée aux investisseurs qui souhaitent rénover des biens situés dans des secteurs sauvegardés ou des quartiers historiques. Les travaux doivent être approuvés par un architecte des Bâtiments de France et visent à restaurer l’intégralité de l’immeuble. En contrepartie de cet engagement, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 30 % du montant des travaux, avec un plafond d'investissement de 400 000 € sur quatre ans.
Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs prêts à s’engager dans un projet de rénovation d’envergure et à contribuer à la valorisation du patrimoine urbain. La loi Malraux impose une mise en location du bien pendant au moins 9 ans, sans conditions de ressources pour les locataires ni plafonds de loyers. C’est une option attrayante pour ceux qui cherchent à investir dans des biens de caractère tout en bénéficiant d’une réduction fiscale significative.
