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Faut-il une autorisation de la copropriété pour effectuer des travaux dans un appartement ?

En principe, vous pouvez réaliser librement des travaux dans votre logement, mais seulement s’ils n’impactent pas les parties communes de l’immeuble. Le cas échéant, il vous faudra en effet obtenir l’approbation des copropriétaires en assemblée générale. On fait le point sur les règles à suivre dans cet article. 

Parties privatives et parties communes : quelles différences ? 

Lorsque vous achetez un bien immobilier en copropriété, vous devenez alors copropriétaires et vous faites partie du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est doté d’une personnalité juridique morale et prend des décisions pour l’immeuble en assemblée générale de la copropriété telles que le changement de syndic de copropriété, l’établissement du budget prévisionnel ou encore l’approbation des comptes annuels.

Chaque copropriétaire possède une partie privative et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. C’est cette quote-part, inscrite dans l’état descriptif de division, qui permettra de calculer le montant des charges de copropriété dû par chaque copropriétaire. Pour faciliter la prise de décision au sein de la copropriété ou réduire vos charges de copropriété, vous pouvez opter pour l’autogestion et devenir vous-même syndic bénévole.

Faisons maintenant le point sur la différence entre parties privatives et parties communes. Concrètement, les parties privatives sont les parties dont les copropriétaires ont la jouissance exclusive comme par exemple un logement individuel, un box, une cave ou encore une place de parking. En revanche, les parties communes sont définies à l’article 3 de la loi de 1965 et comprennent notamment : 

En cas de doute, vous pouvez vous référer au règlement de copropriété qui établit la liste des parties communes et des parties privatives de l’immeuble. 

Le cas des travaux en appartement qui n’ont pas d’impact sur les parties communes

Si vos travaux n’impactent pas les parties communes, ne modifient pas l’aspect extérieur de l’immeuble ni la destination de l’immeuble, alors vous pouvez réaliser vos travaux sans demander l’approbation des copropriétaires en assemblée générale.

Cependant, bien qu’il ne soit pas nécessaire d’obtenir une autorisation, nous vous recommandons de rester courtois et de prévenir le voisinage avant de commencer les travaux. En effet, les nuisances sonores causées par le chantier peuvent affecter le voisinage et ainsi causer des problèmes à l’avenir. Ainsi, pensez à prévoir un affichage dans le hall de votre immeuble.

A lire aussi : Quels sont les travaux éligibles au prêt travaux ?

Le cas des travaux en appartement qui ont un impact sur les parties communes

En revanche, si vos travaux impactent les parties communes de l’immeuble, l’accord des copropriétaires est imposé par un vote en assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965. Pour rappel, cette règle de majorité inclut l’ensemble des copropriétaires, y compris les absents et les représentés. 

Attention, cette procédure est également obligatoire pour les travaux qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble ou modifient la destination de l’immeuble, tels que :

Afin d’obtenir l’approbation des copropriétaires, vous devez demander au syndic d’inscrire votre demande à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale. Pour cela, vous devez lui envoyer la résolution par lettre recommandée avec accusé de réception environ deux mois avant la tenue de l’assemblée générale. Pour rappel, le syndic envoie aux copropriétaires les convocations minimum 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale. Après que les convocations aient été envoyées, il n’est plus possible de demander l’inscription d’une nouvelle résolution.

Si vos travaux sont urgents, vous pouvez toutes demander au syndic de copropriété de convoquer une assemblée générale exceptionnelle. Attention cependant, un syndic professionnel vous facturera cette prestation s’il le souhaite.

Travaux en appartement : que risque-t-on si des travaux ont été réalisés sans l’accord des copropriétaires ? 

Comme expliqué précédemment, certains travaux ne nécessitent pas l’accord des copropriétaires. Si tel est le cas, vous ne risquez rien à ne pas prévenir la copropriété ou vos voisins de la réalisation de ces travaux.

Cependant, si vous effectuez des travaux sans obtenir au préalable l’approbation du syndicat des copropriétaires en assemblée générale, vos travaux sont alors considérés comme illégaux. Par conséquent, n’importe quel copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble concerné pour exiger : 

Tout de même, la décision d’intenter une action en justice doit être validée au préalable en assemblée générale des copropriétaires.

Il est possible d’intenter une action en justice pendant 10 ans à partir de la date de fin des travaux du copropriétaire. Au-delà de cette durée, la prescription s’applique et il n’est plus possible de poursuivre en justice le copropriétaire pour la réalisation de travaux illégaux.