Acheter un nouveau bien lorsqu’on est déjà propriétaire n’est pas toujours évident, surtout si cela nécessite de vendre son bien actuel. En effet, revendre un bien immobilier peut prendre un certain temps, et dans l’intervalle, empêcher de saisir certaines opportunités. D’un autre côté, acheter un nouveau bien nécessite d’avoir des fonds à disposition, ce qui n’est pas forcément possible lorsqu’on rembourse déjà un crédit.
Vaut-il mieux revendre son bien avant d’en acheter un autre, ou plutôt acheter un nouveau bien avant de revendre son bien actuel ? Quels sont les avantages et les inconvénients de chaque méthode ? Qu’est-ce que cela implique ? Quelles sont les solutions de financement disponibles ? Découvrez tous nos conseils.
Il paraît plus simple de revendre son bien actuel avant d’en acheter un nouveau. Le fait de procéder ainsi permet d’éviter de devoir potentiellement assumer le coût de deux logements en même temps. Vous habitez alors votre bien pendant toute la période au cours de laquelle la vente se met en place, et vous ne le quittez qu’une fois l’acte de vente signé.
Avant d’envisager cette procédure, vous devez bien vous renseigner sur les modalités de remboursement anticipé de votre crédit. En effet, sauf dispositions contractuelles contraires, vous allez devoir verser des indemnités de remboursement anticipé qui peuvent être élevés si vous êtes au début du remboursement de votre crédit. Renseignez-vous également sur la possibilité de transférer votre prêt pour l’achat de votre futur bien. Attention cependant, vous ne pourrez pas transférer votre prêt immobilier s’il s’agit d’un prêt à taux zéro, d’un prêt accession sociale ou d’un prêt conventionné.
Dans la plupart des cas, vous devrez donc procéder au remboursement anticipé de votre crédit immobilier avant de chercher un nouveau bien dans lequel investir. Si vous avez effectué une plus-value, cela vous permettra de présenter un apport plus conséquent, et ainsi d’augmenter votre capacité d’emprunt.
Cette méthode permet de mener plus sereinement la recherche de votre nouveau bien, sans inconnues quant au fruit de la vente, la plus-value réalisée ou la date à laquelle vous recevrez les fonds. Vous avez donc un budget précis pour la recherche du nouveau logement et n’êtes pas pressé par le temps. De même, vous n’avez pas à brader votre bien actuel pour le vendre le plus vite possible, dans l’hypothèse où vous avez déjà trouvé un nouveau logement.
L’inconvénient de cette approche, c’est qu’elle risque de vous obliger à trouver une location entre la vente de l’ancien bien et l’achat du nouveau. Le seul moyen de l’éviter est de trouver votre nouveau logement entre le moment où vous acceptez l’offre d’achat et le moment où vous remettez les clés de votre bien. Soit un laps de temps très court !
Acheter un nouveau bien avant de vendre son bien actuel permet d’être plus réactif sur le marché. L’achat n’est alors pas conditionné par la revente de l’ancien logement, ce qui permet de saisir plus d’opportunités.
Grâce à une estimation précise de la valeur de votre bien actuel et une bonne évaluation de votre capacité d’emprunt, vous pouvez ainsi rechercher un nouveau bien sans contrainte de temps. Une fois le logement trouvé et votre offre d’achat acceptée, vous pouvez alors mettre votre bien actuel à la vente.
Cette manière de procéder permet d’éviter d’avoir à louer un logement entre la vente de son ancienne résidence principale et la nouvelle acquisition. Il ne faut pas oublier qu’un déménagement entraîne toujours du stress et des frais, alors autant faire en sorte de les éviter !
Une fois le compromis de vente de votre nouveau bien signé, vous disposez d’environ 3 mois pour trouver un acheteur. C’est aussi pendant ce délai que vous devez trouver un financement, à moins que vous ayez la possibilité d’acheter avec vos propres fonds. Dans le cas contraire, il est possible de souscrire à un prêt relais pour faciliter l’achat-vente.
Le prêt-relais est un prêt immobilier spécialement prévu pour les emprunteurs achetant un nouveau bien avant la revente de l’ancien. C’est un prêt complémentaire, accordé pour une durée de 2 ans maximum, qui permet d’avancer les fonds nécessaires à une acquisition censée être financée par la vente d’un autre bien. Vous pouvez alors saisir plus facilement les opportunités qui se présentent à vous, sans être bloqué par la vente de votre ancien logement. Une fois votre bien vendu, vous remboursez alors votre prêt relais sans avoir à verser des indemnités de remboursement anticipé (puisqu’il est conçu pour être remboursé avant son terme).
Si le prêt-relais peut débloquer des situations, il comporte tout de même quelques limites. D’abord, son montant est calculé à partir de la valeur de votre bien, et ne saurait dépasser 80 % de la valeur estimée. Ensuite, c’est un prêt avec un taux assez élevé, en rapport avec sa courte durée. S’il est avantageux en termes de procédé, il peut être assez cher. Enfin, au terme des 2 ans, même si le bien ancien n’est pas vendu, le prêt devra être remboursé.
L’autre solution est un prêt achat-revente, qui permet de souscrire à un nouveau crédit immobilier pour financer son nouvel achat. La banque regroupe l’ancien et le nouveau prêt en une seule mensualité. Ce crédit vous permet d’obtenir des fonds équivalents à environ 70 % de la valeur estimée de votre bien actuel, ce qui vous permet de financer votre nouvel achat. Une fois votre bien vendu, elle vous propose de réajuster votre prêt en diminuant vos mensualités ou la durée de remboursement de votre crédit.
Vous avez besoin de conseils pour savoir quelle méthode utiliser ? Vous hésitez entre un prêt-relais ou un prêt achat-revente ? Pour bénéficier des recommandations d’un expert en crédit, faites appel à un courtier immobilier.
